Незаконная перепланировка. Как узаконить перепланировку квартиры? Чем грозит незаконная перепланировка квартиры и как узаконить самовольные действия? Неузаконенная перепланировка как узаконить

Эскиз – это упрощенный план будущих изменений. На экспликации наносятся красным цветом фрагменты, которые будут удалены, а зеленым – возведены. Эскиз применяется, если не нужны серьезные конструкторские изменения. Так, в нем нужно отметить:

• какие стены будут снесены;
• какие стены будут построены;
• какие окна следует заменить, расширить или уменьшить;
• какие дверные проемы будут заложены, а какие – созданы.

Проект нужно создавать, если планируются более серьезные изменения, например:

• монтаж или демонтаж лестниц;
• перенос помещений (например, санузла);
• замена устройства пола;
• замена плиты – электрической на газовую и наоборот;
• смещение несущих стен (именно смещение, а не удаление!);
• установка или замена коммуникаций (к примеру, монтаж теплых полов в ванной комнате).

Для разработки проекта нужно обращаться в следующие инстанции:

• санэпидемстанция;
• отделение МЧС;
• архитектурный отдел.

Кроме того, существуют специальные частные конторы, которые занимаются разработкой данных проектов.

После создания эскиза или проекта нужно обратиться в управляющую контору с заявлением на разрешение перепланировки. В течение месяца заявление рассматривается, затем будет согласие или отказ.

На проведение ремонта отводится 4 месяца. После завершения перепланировки нужно пригласить сотрудников жилконторы или БТИ, которые проверят качество исполнения работ и соответствие их плану. Если ремонт будет принят, нужно заказать в БТИ новый техпаспорт, а в Регпалате – новое свидетельство о регистрации права собственности.

Расходы

При проведении перепланировки придется потратиться, помимо платы собственно за ремонт, на следующее:

Я только недавно переехал в купленную квартиру. Сделал небольшой косметический ремонт в ней, в том числе установил в ванной теплые полы под плитку. После прочтения статьи назрел вопрос: могут ли работники БТИ сделать какой-нибудь осмотр квартиры и выявить наличие этих теплых полов? Просто еще за квартиру кучу денег по ипотеке остался должен, а тут еще оказывается надо платить за переоформление документов.

Квартиры в многоэтажных домах, особенно на вторичном рынке жилья, построенные еще в прошлом столетии, имеют типовую планировку с тесными прихожими, стандартными комнатами, маленькими кухнями, раздельными и небольшими санузлами. Проживание в таких условиях не всегда является комфортным, поэтому многие собственники решаются на перепланировку - изменения конфигурации жилого пространства, которые обязательно должны быть внесены в технический паспорт.

Многие собственники квартир полагают, что могут делать в пределах своей жилой площади любые изменения. Такое мнение ошибочно. Снос несущей стены либо другие неправомерные действия могут спровоцировать нарушение целостности конструкции дома, повлечь за собой несчастные случаи, вплоть до летального исхода. Любое изменение должно согласовываться в архитектурном отделе, заноситься в техпаспорт, выполняться в рамках закона. Лучше всего проводить процедуру согласования до перепланировки, но нередки случаи, когда узаконивать перепланировку начинают уже по факту.

Зачем узаконивать сделанную перепланировку?

Отсутствие согласования грозит не только нарушением технологии по изменению конфигурации жилплощади, влекущим за собой создание угрозы жизни людей, но и другими последствиями. За самовольную перепланировку придется заплатить штраф. Кроме того, велика вероятность получить предписание с требованием вернуть квартиру в первоначальный вид, неисполнение которого может стать причиной отчуждения имущества.
Незаконно проведенная перепланировка имеет и другие последствия, касающиеся оформления каких-либо документов на квартиру и осуществления иных действий:

1. Когда жилая площадь не является приватизированной, помимо штрафа и предписания возможно выселение. Если до крайних мер не дошло, то вывод из муниципальной собственности квартиры вызовет множество проблем.
2. Нотариус в праве отказать выдавать свидетельство о наследстве в тех случаях, когда правоустанавливающие документы содержат иные данные, отличающиеся от представленных в техническом паспорте.

Если неправомерные действия осуществлялись в квартире, взятой в кредит, банк может потребовать немедленное погашение займа, мотивируя это изменением площади залогового объекта.

Условия для узаконивания перепланировки квартиры

Законность самовольной перепланировки может быть установлена в административном либо в судебном порядке. На положительный исход можно надеяться тогда, когда изменения конфигурации были проведены без каких-либо нарушений. Иначе собственнику придется вернуть квартире первоначальную планировку. Так или иначе штраф выплатить придется обязательно. Чтобы заведомо не проиграть дело, имея возможность внести коррективы, нужно ознакомиться с тем, какие условия должны быть соблюдены для узаконивания перепланировки по факту.

Что категорически запрещено делать?

При перепланировке квартиры нельзя:

• увеличивать сантехнический узел и кухню за счет любой комнаты, если на них при этом будет приходиться от 25% общей жилой площади;
• совмещать кухню, оборудованную не электрической, а газовой плитой, с комнатой;
• уменьшать, демонтировать, перемещать отопительные радиаторы, водяные либо вентиляционные трубы;
• переносить санузел в места, где в нижней квартире находится жилая комната;
• расширять балкон либо лоджию путем объединения с жилой комнатой, кроме случаев обустройства арки, ширина которой не превышает одного метра;
• демонтировать несущую стену;
• устанавливать радиаторы либо обустраивать теплые полы на балконе (лоджии) с подключением к общедомовому отоплению.

Все эти действия считаются незаконными и не должны выполняться при изменении жилой площади.

Что допускается делать?

При осуществлении перепланировки разрешается:

• 1. Проводить объединение жилого помещения с кухней, на которой стоит газовая плита, путем обустройства дверного проема либо арки с раздвижными дверьми. Это единственный способ создания кухни-гостиной, если на ней располагается газовое оборудование.
• 2. Расширять площадь санузла за счет коридора. Главное, чтобы уровень пола туалета и ванной комнаты оставался на три-пять сантиметров ниже, чем в смежном с ними помещении.
• 3. Перемещать водяное оборудование от общего стояку путем установки новых труб. Угол слива должен сохраняться. Иначе произойдет нарушение водоснабжения квартиры.

Существует и еще один важный нюанс, касающийся того, что перепланировка не должна ухудшать существующих условий проживания жильцов из соседних квартир.

Как не нарушить «комфорт проживания» соседей?

Объединение пространства кухни с санузлом допускается проводить только в одноэтажных строениях и на верхних этажах. В остальных случаях помещение кухни будет приходиться на туалет либо ванную комнату квартиры сверху, чего категорически допускать нельзя.

Выходом из ситуации становится задействование коридора. Такая перепланировка не ухудшит условий проживания соседей. Здесь тоже есть свои нюансы. Подобное расширение кухни допустимо только тогда, когда соседняя квартира снизу имеет аналогичную планировку.

Изменение площади кухни должно выполняться таким образом, чтобы эта комната имела как минимум один источник естественного дневного освещения. Свет может попадать в помещение как напрямую через окно, так и сквозь перегородку, выполненную из стекла.

Необходимо различать такие два понятия, как «простая» и «сложная» перепланировка, которые имеют существенные различия, а, следовательно, вопрос об узаконивании проведенных действий тоже отличается.

Простая перепланировка

Проводится без затрагивания несущих конструкций, не вносит существенных изменений в конфигурацию жилой площади, предполагает выполнение:

• перенесения сантехники в пределах отведенного для нее помещения;
• перестановки электрических и газовых плит;
• сноса перегородок, которые не являются несущими, обустройства в них арок (проемов);
• монтажа легких перегородок.

Эти действия, как правило, не могут навредить целостности здания. Чаще всего легализуются в административном порядке.

Сложная перепланировка

Предполагает вмешательство в несущие конструкции, изменение конфигурации и смену функциональных особенностей помещения, может включать в себя следующий перечень работ:

• расширение жилой площади;
• частичный демонтаж несущих стен;
• изменение положения кухни;
• объединение нескольких помещений в одно;
• перенесение коммуникаций;
• обустройство проемов в несущих перегородках;
• снос подоконного блока;
• обустройство дополнительно санузла.

Эти изменения очень серьезны и требуют профессионального подхода.

Легализация самовольной перепланировки

Чтобы узаконить уже проведенную перепланировку, необходимо действовать следующим образом:

1. Проконсультироваться в отделе капитального строительства либо жилищной инспекции;
2. Заказать проект либо сделать эскиз;
3. Собрать требуемый пакет документов;
4. Информировать уполномоченные органы о проведенной перепланировке;
5. Получить соответствующее решение;
6. Обратиться с исковым заявлением в суд в случае отказа признания перепланировки законной.

Обращение за консультацией требует наличия при себе следующего перечня документов:

• технический паспорт;
• поэтажный план;
• экспликацию - пояснение к эскизу либо проекту.

Выбор в пользу проекта либо эскиза обусловлен тем, какая перепланировка была проведена. Соответствующую информацию можно получить в ходе консультации с работниками жилищной инспекции, которые смогут точно сказать, какой документ в конкретном случае требуется, если он отсутствует.

Перепланировка по эскизу

Возможна при выполнении следующих действий:

• монтаж/демонтаж не являющихся несущими конструкций;
• смена оконных конструкций с увеличением либо уменьшением их площади;
• снос/установка перегородки в санузле;
• закладывание старых либо обустройство новых проемов.

Когда планируется менять местами сантехническое оборудование, требуется разрешение жилищной инспекции. При этом никакого юридического оформления не требуется.

Материалы для возведения перегородок при этом должны быть легкими, чтобы на строение не оказывалось дополнительной нагрузки. Допустимо использовать гипсокартон, ДСП, ДВП.

Чтобы создать эскиз, на плане квартиры отмечаются вносимые изменения. Зеленым цветом маркируется то, что планируется возводить, а красным - то, что предполагается сносить.

Перепланировка по проекту

Проводится в тех случаях, когда предполагается провести:

• монтаж дополнительных коммуникаций;
• установку перегородок из тяжелых материалов, увеличивающих нагрузку на строение;
• демонтаж газовой плиты с заменой на электрическую;
• замену слоев в устройстве пола;
• смену назначения помещений;
• установку лестницы, если это двухуровневая квартира.

Проект должен быть заказан в проектно-технической компании, зарегистрирован и согласован в СЭС, Роспотребнадзоре, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении.

Признание в административном порядке

Существуют случаи, когда дело не доходит до суда, особенно тогда, когда это касается несложной перепланировки, а решается исключительно по факту обращения в уполномоченные органы. Чтобы узаконить перепланировку в этом случае, нужно предоставить в соответствующий районный отдел:

1. заявление о признании перепланировки;
2. разрешение всех собственников на внесенные изменения;
3. правоустанавливающие документы;
4. поэтажный план;
5. экспликацию;
6. техническое заключение;
7. проект (эскиз).

Если местная администрация отказала в легализации перепланировки, а собственник считает, что в проведенных изменениях нет никаких нарушений, то доказывать свою правоту придется в судебном порядке. Иначе сохранить измененный вид квартиры будет невозможно.

Обращение в суд

Необходимо подать иск о сохранении измененного объекта и предоставить следующий пакет документов:

1. подтверждающие право собственности документы;
2. квитанцию об оплате государственной пошлины;
3. документы, полученные в БТИ;
4. эскиз либо проект;
5. договор с проектирующей организацией;
6. заключения от СЭС, МЧС, Роспотребнадзора.

Подготовленный пакет документов сдается в районный суд, где будет проходить слушание, в ходе которого истцу требуется доказать, что каждое изменение соответствует нормам, не были ущемлены права и интересы собственников перепланированной квартиры и соседей, а реконструкция проводилась лицом, которое предприняло все меры предосторожности для того, чтобы она могла быть признана законной.

Получение решение суда

Исполнительный орган может удовлетворить просьбу о признании перепланировки законной либо отказать, обязав собственника оплатить штраф, вернуть квартире прежний вид.
Решение о незаконности перепланировки может быть вынесено в следующих случаях, когда:

1. увеличение подсобной площади произошло, но смена функционального значения не была произведена;
2. проход для текущего, капитального либо экстренного обслуживания к инженерным коммуникациям и механизмам отключения оказался усложнен;
3. снизился уровень прочности конструкций;
4. из-за монтажа новых перегородок или замены старых на конструкции из тяжелых материалов произошло увеличение нагрузки.

Постановление суда выносится в течение месяца. Если оно положительное, то можно заказывать новый техпаспорт и проходить дальнейшую процедуру легализации на законных основаниях. Независимо от решения, оно передается в бюро технической инвентаризации, где вносятся соответствующие коррективы.
Когда итог тяжбы не устраивает собственника, он имеет право подать апелляцию. Сделать это нужно в течение 30 календарных дней. Если жалоба сформирована, то действие решения суда откладывается.

Заключительный этап

Чтобы завершить оформление перепланировки, новый техпаспорт на квартиру, паспорт собственника, заключение от СЭС, заявление, квитанцию об оплате государственной пошлины сдаются в МФЦ либо Кадастровую палату. Когда все изменения внесены, документы вместе с кадастровым паспортом выдаются на руки собственнику. Процедура узаконивания проведенной перепланировки завершена.
Исключение составляют случаи изменения фактической жилой площади квартиры, когда каждому собственнику необходимо обратиться с заявлением в МФЦ либо УФРС, предоставить паспорта, а также технический паспорт, который должен быть новым. Это связано с увеличением (реже уменьшением) доли квадратных метров, которая причитается каждому из собственников.

И административные, и судебные исполнительные органы могут потребовать предоставить не только перечисленные выше документы, но и дополнительные. Чаще всего требуется письменное согласие соседей. Чтобы не пришлось заново ходить по всем инстанциям, лучше сразу обговорить с жильцам смежных квартир данный вопрос, независимо от того, когда планируется проводить перепланировку. Иначе велика вероятность получения отказа в легализации.

Иногда проводимые работы попадают под все эти запреты одновременно, т.е. проводятся и без предварительного согласования, и с массой нарушений СП, ГОСТ, МГСН и пр.

Многие собственники по-прежнему проводят незаконные перепланировки квартир без соответствующей разрешительной документации. Этому есть несколько причин. Гражданами движет желание сэкономить, а также убежденность в том, что незаконную перепланировку никто не заметит. Но и то, и другое убеждение на практике зачастую оказывается мифом. Чаще всего самовольные работы "засвечиваются" по жалобе на незаконную перепланировку от ваших соседей. И дело тут не в банальной зависти: грязь, шум перфоратора - неизменные спутники любого ремонта, особенно столь масштабного. Строительные работы рано утром в воскресенье, равно как и горы строительного мусора - отличный повод для ваших соседей обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в жилищную инспекцию.

В то же время, при проведении надлежащим образом согласованной перепланировки учитывается не только специфика и сроки работ, но и часы, во время которых разрешается их проведение. Кроме того, вывоз строительного мусора - также одно из условий проведения законной перепланировки, этот пункт специально оговаривается при получении разрешения.

Ответственность за незаконную перепланировку

Чем же конкретно грозит незаконная перепланировка? Тут есть варианты:

1.) В самом "удачном" случае, когда вы просто "забыли" узаконить перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф за незаконную перепланировку и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией "по факту". При этом вам следует оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ . В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке. О том, какие еще документы вам понадобятся для утверждения самовольной перепланировки, мы расскажем ниже.

2.) Часто бывает и так, что работы проводились "с размахом", затрагивались капитальные стены. Для таких мероприятий обязательна предварительная технического заключения по факту выполненной перепланировки от автора-проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например по усилению проемов . Это обусловлено тем, проведение подобных мероприятий "затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома" - говорится в п.2 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840-ПП.

Полный перечень сложных и потенциально опасных работ дается в п.п. 2 и 3 Приложения 1. Печальная статистика свидетельствует, что неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции дома порой может привести к образованию трещин и даже обрущению. Если в результате такой аварии пострадают квартиры соседей, виновнику придется оплачивать им ремонт за свой счет. Если дело обошлось без аварии, инспектор, помимо штрафа, выпишет предписание устранить все нарушения и вернуть квартиру в первоначальный вид либо согласовать изменения в установленном порядке.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Следует учесть, что при неузаконенной перепланировке любые юридические действия с квартирой будут затруднены или вовсе невозможны до тех пор, пока вы либо узаконите незаконную перепланировку.

При попытке распорядиться принадлежащей ему квартирой, собственник будет обязан заказать технический паспорт , в котором незаконная перепланировка будет отмечена техниками БТИ.

Поэтому, такую квартиру очень нелегко продать, поскольку покупатель получает квартиру с незаконной перепланировкой, а такое обременение мало кому понравится. Квартира с незаконной перепланировкой может потерять от 10% до 30% стоимости, особенно при наличии принципиально несогласуемых изменений. Последствия незаконной перепланировки ощутят на себе и те, кто хочет получить кредит под залог такой квартиры, поскольку банк с большой вероятностью откажет в выдаче займа. Кроме того и у покупателя возникает проблема в случае если покупатель приобретает квартиру с перепланировкой с учетом ипотечного кредита . Оценщики банка зафиксируют перепланировку перед покупкой и как правило банки не выдают кредиты для покупки квартир с перепланировками, либо условия значительно хуже, если бы перепланировки в квартире не было.

Подробнее о продаже квартиры с перепланировкой можно ознакомиться в данной статье .

Вы несете ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если работы были выполнены родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась вам по наследству и о ремонте вы не осведомлены.

Штраф за незаконную перепланировку

В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить до 2,5 тыс. р. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции, "вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо узаконить выполненные работы". В случае невыполнения данных обязательств, размер повторного штрафа может возрасти. В конечном итоге, если вы будете систематически игнорировать предписания Мосжилинспекции, дело будет передано в суд. Согласно п.5 ст 29 ЖК РФ, суд может лишить злостного нарушителя права собственности, выселить его с занимаемой жилплощади, а саму квартиру выставить на публичные торги и подобные прецеденты уже были.

Штрафы от Мосжилинспекции:

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры?

Рассмотрим, как можно получить разрешение на сделанную перепланировку. Как мы говорили выше, хорошо, если незаконная перепланировка помещений потенциально согласуема, то узаконить ее будет возможно, а сама эта процедура будет схожа со стандартным процессом согласования только планируемой перепланировки.

Вам потребуется собрать пакет документов на перепланировку, которые вы или ваше доверенное лицо сдаст в службу "одного окна" центра "Мои документы". Если все в порядке, приемочная комиссия Мосжилинспекции подпишет вам акт о выполненной перепланировке . Затем вам необходимо будет получить новые документы БТИ, и внести изменения в правоустанавливающие документы на квартиру.

Но это самый простой вариант. На практике может возникнуть немало сложностей. Например, ванную комнату и санузел можно увеличить только за счет смежного нежилого помещения: коридора или кладовки. А вот согласовать незаконную перепланировку ванной с расширением за счет жилого помещения вам не удастся - такие работы нарушают санитарные нормы. Но даже если вы расширите ванную или санузел на коридор, это не гарантирует того, что работы можно будет в дальнейшем согласовать.

При обычном оформлении перепланировки расширение "мокрых точек" требует разработки проекта, поскольку необходима укладка гидроизоляции (т.к. это изменение конструкций пола - сложные работы). В процессе этих работ потребуется составление акта на скрытые работы по укладке гидроизоляции , без чего невозможно будет в дальнейшем получить акт о выполненной перепланировке. Разумеется, если вы делаете это самовольно, то вряд ли бригада строителей позаботится об укладке гидроизоляционного покрытия, что сделает узаконивание ремонта невозможным. В этом случае вам придется либо привести квартиру в прежний вид, либо заказывать проект перепланировки , а затем переделывать все работы, но уже в соответствии с принятыми строительными и санитарными нормами.

Это не единственный пример проведения работ, которые не удастся согласовать ни до, ни после перепланировки. ППМ №508 в редакции 840 в части п.11 Приложения 1 перечисляет все виды таких мероприятий. Что же еще к ним относится?

Запрещенные виды незаконных перепланировок:

Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
- Превращение жилых помещений в нежилые.
- Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
- Ликвидация или урезание каналов вентиляции.
- Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх возможных.
- Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
- Теплые полы с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
- Нарушение СНиПов,СаНПинов и правил пожарной безопасности.
- Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, или проем между ними без двери.
- Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.
- Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
И некоторые другие виды работ.

Признание перепланировки незаконной

В целом, в действующих законодательных актах достаточно "туманно" прописаны различные условия, при которых перепланировка не может быть согласована. Например, фраза "ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан" может порой трактоваться весьма широко.

Практика показывает, что согласование незаконной перепланировки "задним числом" обычно проходит со сложностями, нежели согласование только планируемой. И если вы будете самостоятельно заниматься получением необходимых разрешений, то процесс может существенно затянуться. Особенно это касается спорных случаев, либо перепланировок, для которой требуется разработка проектной документации. Нередко, чтобы получить разрешение на уже проведенную самовольную перепланировку приходится обращаться в суд. В этом случае, кроме стандартного пакета документов вам потребуется составление искового заявления о незаконной перепланировке, а точнее, о ее сохранении.

Мосжилинспекция предупреждает, что в любом случае, медлить с узаконением незаконной перепланировки не стоит. Чем раньше будет узаконена перепланировка, тем лучше для владельца квартиры.

Дополнительная информация:

Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена в:

1) Жилищном кодексе РФ.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1 . Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2 . Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3 . Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4 . На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

а) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

б) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

2) Кодексе РФ об административных правонарушениях.

Статья 7.21. КоАП Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению:
(в ред. Федерального закона от 28.12.2009 N 380-ФЗ)

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах:
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

Добрый день!

Вам необходимо подавать в суд заявление об обязании администрации согласовать перепланировку. Я так понимаю, что поскольку стояки являются общим имуществом, то администрация полагает, что Вы не имели право их менять и замена нарушает права третьих лиц. На самом же деле это не так.

Согласно п. 6 ст. 26, п. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании, выданного органом, осуществляющим такое согласование, или с нарушением проекта.
При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлены условия и порядок таких работ.
Перечень работ включает: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и проч.

Данных о том, что в результате выполнения вышеуказанных работ создается реальная угроза разрыва стояка отопления при его заполнении горячей водой и затоплении нижерасположенных квартир, Вам не предоставлено, равно как и доказательства того, что произошло изменение внутреннего размера стояка и производственной мощности системы теплоснабжения в помещениях квартир, расположенных по этому стояку, изменение потока теплоресурса, ухудшение качества поставляемой услуги – отопления.

Доводы администрации о том, что замена стояка отопления является переустройством не основаны на законе, поскольку в соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Пункт 3.16 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37, предусматривает, что в технический паспорт жилого помещения не вносятся сведения о местоположении и о наличии отопительных приборов, находящихся в жилом помещении: трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п., а также радиаторы центрального отопления на поэтажных планах не показываются.